Viviendas, oficinas oficiales y garajes en una nave infrautilizada
María Isabel Serrano para ABC.es
Ya está en marcha una importante operación inmobiliaria en pleno corazón del distrito de Chamberí. Pongan en su retina el viejo Parque Móvil del Estado de la calle Cea Bermúdez número 5. ¿La tienen? Sí, es una parcela de 26.700 metros cuadrados donde, hoy, sólo hay naves desocupadas, enormes talleres infrautilizados y un garaje donde aún se arreglan y aparcan vehículos oficiales.
El Gobierno, a través del Ministerio de Hacienda, proyecta que aquí se levanten un edificio de oficinas de la Administración pública y 300 viviendas de lujo. El equipo de Cristóbal Montoro busca «coste cero» para el herario público. Que le salga gratis. O lo más barato posible. De hecho, cede los terrenos para que la constructora a la que se adjudiquen las obras en sana competencia trate de sacar el mayor beneficio posible.
El Parque Móvil de Cea Bermúdez forma parte de los fondos inmobiliarios del Estado que gestiona el Ministerio de Hacienda a través de su Dirección General de Patrimonio. Según ha podido saber ABC, el Gobierno central ya ha tanteado a las grandes empresas constructoras españolas. Hay buen pálpito. Los expertos señalan que el mercado «empieza a reaccionar».
La macrooperación inmobiliaria se apoyaría en un contrato de colaboración público-privada. Así, el Estado cede el terreno a cambio de que el promotor inmobiliario derribe, limpie, urbanice y, por fin, construya tanto el edificio para oficinas de la Administración como las viviendas de lujo. De ellas sacaría el beneficio. Como decimos, la operación está calculada en 300 millones de euros ya que la zona es exclusiva, una «delicatessen».
Se trata de una manzana entre Cea Bermúdez, Donoso Cortés, Vallehermoso y Bravo Murillo donde el precio del metro cuadrado para oficinas se acerca a los 3.000 euros; el de la vivienda puede pasar, incluso, de los 5.000.
«Quien quiera vivir hoy en el centro de Madrid no va a tener muchas más opciones que los pisos que se construyan en estos terrenos del Parque Móvil del Estado», comentan los expertos. ¿Tendrán que tener un elevado poder adquisitivo?, preguntamos. No necesariamente, nos dicen. Todo depende del número de viviendas. Se redondea en las 300 pero pueden ser más o menos, según los metros cuadrados de superficie que tenga cada una. Y siempre, respetando el máximo de edificabilidad. Hay quien se atreve a echar números y calcula que, por ejemplo, un piso de 80 metros cuadrados podría costar poco más de 300.000 euros. Además, se tiene la certeza de que, si este macroproyecto sale adelante, el constructor va a apostar por hacer mayor número de apartamentos que viviendas de grandes dimensiones aunque, al final, ponga en el mercado un poco de todo.
La parcela que ocupa el Parque Móvil del Estado tiene una superficie, al raso, de 26.700 metros cuadrados, similar a un campo de fútbol como el Santiago Bernabéu. Su valor de mercado se aproxima a los 90 millones de euros. Sobre plano —que ya existe y está registrado en la página web del Ayuntamiento de Madrid—, el proyecto del Ministerio de Hacienda tiene varios elementos de construcción. En la fachada que da a la calle Cea Bermúdez iría el complejo de oficinas de la Administración central, que supondría un total máximo de 41.600 metros cuadrados levantados en 7 plantas. Al lado, en el centro de la parcela, habría una gran zona verde ajardinada por obra y gracia de la cesión —obligatoria por ley—, de terrenos al Ayuntamiento. En ese punto, los urbanistas han marcado una vía pública que correspondería a la prolongación de la calle Joaquín María López.
En el mismo estudio de detalle figura una zona de unos 2.000 metros cuadrados reservada para equipamiento municipal. Ahí pueden ir colegios, zona infantil o biblioteca.
Y llegamos a las viviendas. En total, 300. Se levantarían en 7 alturas y tendrían que ajustarse a una edificabilidad máxima de 27.300 metros cuadrados. Expertos en materia inmobiliaria insisten en que «todo son garantías de éxito porque la zona es privilegiada, un bombón».
Hay otra posibilidad para que la constructora que se haga con el proyecto obtenga más beneficios: los garajes. Podrá construir, bajo rasante, varias plantas de aparcamiento subterráneo. Depende del número de plantas, pero cuanto más se excava, más caro cuesta construirlas. Lo que está claro es que por cada plaza de garaje se podría pedir un mínimo de 30.000 euros. Fuentes ministeriales señalan que hay, también, otro objetivo primordial. Se trata de ahorrar en alquiler de edificios. Con un edificio nuevo, y propio, en Cea Bermúdez para oficinas, la Administración central se ahorraría unos 11 millones de euros al año en arrendamientos.
La fórmula de Hacienda es: «Yo pongo el terreno y tú construyes. Yo obtego un edificio nuevo, ahorro en alquileres y tú obtienes beneficios con la venta de las viviendas y los garajes». ¿Negocio redondo para todos? Parece que sí. De hecho, esta operación tiene ya algún «novio».
El Estado tiene muy claro que en ese edificio de 41.600 metros cuadrados que le van a construir a cambio del terreno las obras le tienen que salir gratis; la mitad, como mínimo. Si no se llegara al «gratis total» habría que negociar una fórmula para el resto de la factura por la construcción de ese edificio de oficinas para funcionarios. Por ejemplo, el abono de un canon muy barato y a muchos años vista. Una vez saldada la deuda, el edificio sería totalmente propiedad del Estado.
El equipo de Cristóbal Montoro ya está con el contenido de los pliegos del concurso de licitación, un texto que deberá publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El proceso se lleva unos siete meses. Para adjudicar el macroproyecto y empezar a construir habrá que esperar a principios de 2015.
«Es una idea con mucha visibilidad», señala Ángel Serrano, director general de Negocio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. «Siempre es positivo —añade— poner en valor activos infrautilizados como es el caso del Parque Móvil de Cea Bermúdez». Además, le parece «muy acertada» la idea de realizar la macrooperación a través de un contrato de colaboración público-privada. «Tienen todo a favor. Lo más complicado puede ser el acceso al crédito», añade Serrano.
¿Es factible una operación de este calibre en medio de la crisis?. «El panorama ya no es tan malo ni tan sombrío. Vemos luz en el sector inmobiliario español por parte de los fondos internacionales. Es importante que hayamos dicho adiós al riesgo del rescate porque hay países que no tienen unos precios tan atractivos como nosotros. Europa tiene el radar puesto en España», asegura Ángel Serrano.
El Gobierno, a través del Ministerio de Hacienda, proyecta que aquí se levanten un edificio de oficinas de la Administración pública y 300 viviendas de lujo. El equipo de Cristóbal Montoro busca «coste cero» para el herario público. Que le salga gratis. O lo más barato posible. De hecho, cede los terrenos para que la constructora a la que se adjudiquen las obras en sana competencia trate de sacar el mayor beneficio posible.
El Parque Móvil de Cea Bermúdez forma parte de los fondos inmobiliarios del Estado que gestiona el Ministerio de Hacienda a través de su Dirección General de Patrimonio. Según ha podido saber ABC, el Gobierno central ya ha tanteado a las grandes empresas constructoras españolas. Hay buen pálpito. Los expertos señalan que el mercado «empieza a reaccionar».
La macrooperación inmobiliaria se apoyaría en un contrato de colaboración público-privada. Así, el Estado cede el terreno a cambio de que el promotor inmobiliario derribe, limpie, urbanice y, por fin, construya tanto el edificio para oficinas de la Administración como las viviendas de lujo. De ellas sacaría el beneficio. Como decimos, la operación está calculada en 300 millones de euros ya que la zona es exclusiva, una «delicatessen».
Se trata de una manzana entre Cea Bermúdez, Donoso Cortés, Vallehermoso y Bravo Murillo donde el precio del metro cuadrado para oficinas se acerca a los 3.000 euros; el de la vivienda puede pasar, incluso, de los 5.000.
«Quien quiera vivir hoy en el centro de Madrid no va a tener muchas más opciones que los pisos que se construyan en estos terrenos del Parque Móvil del Estado», comentan los expertos. ¿Tendrán que tener un elevado poder adquisitivo?, preguntamos. No necesariamente, nos dicen. Todo depende del número de viviendas. Se redondea en las 300 pero pueden ser más o menos, según los metros cuadrados de superficie que tenga cada una. Y siempre, respetando el máximo de edificabilidad. Hay quien se atreve a echar números y calcula que, por ejemplo, un piso de 80 metros cuadrados podría costar poco más de 300.000 euros. Además, se tiene la certeza de que, si este macroproyecto sale adelante, el constructor va a apostar por hacer mayor número de apartamentos que viviendas de grandes dimensiones aunque, al final, ponga en el mercado un poco de todo.
Dotación y zonas verdes
La parcela que ocupa el Parque Móvil del Estado tiene una superficie, al raso, de 26.700 metros cuadrados, similar a un campo de fútbol como el Santiago Bernabéu. Su valor de mercado se aproxima a los 90 millones de euros. Sobre plano —que ya existe y está registrado en la página web del Ayuntamiento de Madrid—, el proyecto del Ministerio de Hacienda tiene varios elementos de construcción. En la fachada que da a la calle Cea Bermúdez iría el complejo de oficinas de la Administración central, que supondría un total máximo de 41.600 metros cuadrados levantados en 7 plantas. Al lado, en el centro de la parcela, habría una gran zona verde ajardinada por obra y gracia de la cesión —obligatoria por ley—, de terrenos al Ayuntamiento. En ese punto, los urbanistas han marcado una vía pública que correspondería a la prolongación de la calle Joaquín María López.
En el mismo estudio de detalle figura una zona de unos 2.000 metros cuadrados reservada para equipamiento municipal. Ahí pueden ir colegios, zona infantil o biblioteca.
Y llegamos a las viviendas. En total, 300. Se levantarían en 7 alturas y tendrían que ajustarse a una edificabilidad máxima de 27.300 metros cuadrados. Expertos en materia inmobiliaria insisten en que «todo son garantías de éxito porque la zona es privilegiada, un bombón».
Hay otra posibilidad para que la constructora que se haga con el proyecto obtenga más beneficios: los garajes. Podrá construir, bajo rasante, varias plantas de aparcamiento subterráneo. Depende del número de plantas, pero cuanto más se excava, más caro cuesta construirlas. Lo que está claro es que por cada plaza de garaje se podría pedir un mínimo de 30.000 euros. Fuentes ministeriales señalan que hay, también, otro objetivo primordial. Se trata de ahorrar en alquiler de edificios. Con un edificio nuevo, y propio, en Cea Bermúdez para oficinas, la Administración central se ahorraría unos 11 millones de euros al año en arrendamientos.
El resto, a plazos
La fórmula de Hacienda es: «Yo pongo el terreno y tú construyes. Yo obtego un edificio nuevo, ahorro en alquileres y tú obtienes beneficios con la venta de las viviendas y los garajes». ¿Negocio redondo para todos? Parece que sí. De hecho, esta operación tiene ya algún «novio».
El Estado tiene muy claro que en ese edificio de 41.600 metros cuadrados que le van a construir a cambio del terreno las obras le tienen que salir gratis; la mitad, como mínimo. Si no se llegara al «gratis total» habría que negociar una fórmula para el resto de la factura por la construcción de ese edificio de oficinas para funcionarios. Por ejemplo, el abono de un canon muy barato y a muchos años vista. Una vez saldada la deuda, el edificio sería totalmente propiedad del Estado.
El equipo de Cristóbal Montoro ya está con el contenido de los pliegos del concurso de licitación, un texto que deberá publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El proceso se lleva unos siete meses. Para adjudicar el macroproyecto y empezar a construir habrá que esperar a principios de 2015.
Todo a favor
«Es una idea con mucha visibilidad», señala Ángel Serrano, director general de Negocio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. «Siempre es positivo —añade— poner en valor activos infrautilizados como es el caso del Parque Móvil de Cea Bermúdez». Además, le parece «muy acertada» la idea de realizar la macrooperación a través de un contrato de colaboración público-privada. «Tienen todo a favor. Lo más complicado puede ser el acceso al crédito», añade Serrano.
¿Es factible una operación de este calibre en medio de la crisis?. «El panorama ya no es tan malo ni tan sombrío. Vemos luz en el sector inmobiliario español por parte de los fondos internacionales. Es importante que hayamos dicho adiós al riesgo del rescate porque hay países que no tienen unos precios tan atractivos como nosotros. Europa tiene el radar puesto en España», asegura Ángel Serrano.
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