jueves, 26 de julio de 2007

Promoción de viviendas para dummies

Entre los comentarios que aparecieron ayer en el post sobre la polémica ley Aguirre que limita a tres alturas más ático todos los edificios que se construyan en la Comunidad de Madrid, hay uno que se las da de inteligente que me gustaría destacar:

"Lo que influye es el precio del terreno, no las plantas que se construyan. Si se pueden edificar por ley 4 alturas, no pueden vender un terreno especulando con la posibilidad de edificar 10 alturas por lo que el precio final será menor de cara al comprador de los pisos.

O ¿qué os pensáis? ¿Que la gente estudia carreras de económicas o administración durante 5 años para que vengáis vosotros a llamarles tontos? andaaaaaaaaa....."



Pues este señor (o señora), habrá estudiado económicas o administración durante 5 años, pero de lo que es el Urbanismo y la Construcción, demuestra que no tiene ni idea.

Para ver si conseguimos que se entere de algo, vamos a prepararle un cursillo rápido de "Promoción de viviendas para dummies" que esperamos se lo dejará todo más claro (y perdonadme los entendidos en la materia si simplifico demasiado).

Imagen del barrio de Las Tablas. Como en el resto de Madrid, el número de alturas viene definido entre otros factores por la anchura de la calle y no por las decisiones de los políticos.


El valor unitario de una vivienda (el precio que pagamos por ella) es el resultado de la suma de tres conceptos:

Valor de repercusión del suelo + Costes de la construcción + Beneficio del promotor

El Valor de repercusión del suelo es la parte proporcional del valor del terreno o solar sobre el que se asienta el edificio que le corresponde a la vivienda.

Los Costes de construcción, que incluyen gastos administrativos, de licencias, proyectos etc., reflejan el importe que será preciso desembolsar para construir esa vivienda.

El Beneficio del promotor es la relación entre lo que cuesta construir edificio (terreno + costes de construcción) y el precio por el que se podrá vender en el mercado. Suele ser fijo y estar en torno al 20% del valor de la vivienda.


Partiendo de que el beneficio del promotor es fijo, para conseguir viviendas más económicas sólo se puede actuar sobre los otros dos factores.

Si sobre un terreno se disminuye la edificabilidad, reduciendo el número de plantas, eso conlleva lógicamente un aumento en el valor de repercusión del suelo, es decir, que la parte proporcional del valor del terreno atribuida a cada vivienda es mucho mayor. Por lo tanto, si se reduce el número de plantas que se pueden edificar, se encarece la vivienda.

Por otro lado los costes de construcción de un edificio "en altura" son mucho menores que los de un edificio "horizontal". Con los mismos metros, es más barato construir un edificio de 10 plantas que 10 edificios de 1 planta. Lo más caro de edificar es la cimentación y la cubierta, por lo tanto al reducir el número de plantas, si queremos construir los mismos metros, hay extenderse sobre el terreno, con lo que se encarece considerablemente la construcción y por lo tanto la vivienda.


Si de verdad se quiere abaratar el precio de la vivienda hay que liberalizar el suelo (siempre protegiendo zonas de especial interés), y además permitir una mayor altura en la edificación, lo que llevará a un valor de repercusión del suelo más bajo, y a unos costes de construcción inferiores.


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